如何降低香港商業地產投資的風險

風險普遍存在於每一項投資或商業活動中。沒有任何企業可以免受業務風險和其他外部風險的影響。房地產投資也不能倖免。風險的程度因不同類型的房地產投資而異。它是所涉及的風險的百分比，決定了特定類型的房地產投資的適當性。就像老話說的那樣，”投資回報的吸引力越高，涉及的風險就越高。房地產投資的回報更高，因此風險也更高。

1997-2003年是香港房地產市場最糟糕的經濟時期。這段時期導致了房地產泡沫，這在很大程度上歸因於亞洲的金融危機。此後，房地產市場已經復甦。但這不能用作排除未來風險的指標。投資者應始終在管理投資時，爲不可避免的不容易預測的情況做好準備。

需要指出的是，在1997年香港房地產泡沫之前，就有一些投資者預見到了房地產危機，並在市場崩盤之前規避了與房地產危機相關的風險和損失。然而，衆所周知，風險甚至會讓經驗豐富的投資者感到意外。你永遠不知道未來會發生什麼，這就是爲什麼你需要爲可能發生的事情做好準備。

在降低房地產投資的風險時，投資者需要了解他們喜歡的投資類型所涉及的風險。房地產投資分爲多個類型，包括零售房地產投資、住宅投資、商業投資、工業投資和辦公室投資。在這些不同類型的投資中，有各種各樣的活動發生，包括土地集合、物業開發、租賃協議、融資和物業出售。所有這些活動都帶來了不同類型的風險。擁有一個零售、住宅或商業投資房地產代理將幫助你通過這個過程。

在香港及全球範圍內，房地產投資普遍存在以下幾種風險:

收入風險-這些是指可能威脅投資產生的收入，導致收入下降的危險。一些決定因素包括經濟因素，如通貨膨脹率、價格波動、稅收政策變化、利率波動、租金水平變化和銷售/銷售成本。

土地開發風險-這些風險主要與環境和從投資中獲得的資源的耗竭有關，例如開採資源的耗竭。

法律風險-這些風險包括可能因各方不遵守協議/合同、土地分區調整以及爲獲得土地地位而不得不從第三方購買資產的風險而引發的潛在訴訟。

估值風險-這些風險可能使房地產資產貶值，低於收購成本。決定因素可以在市場偏好、不安全感等方面改變。

開發風險-這些風險涉及房地產的建造和結構，如價格、建築設計、質量等。

政治風險—這些風險是由政府政策，政治體制和稅收等法規的變化所帶來的。

時間風險-這些風險通常受到其他風險的影響，並可能導致項目或房地產的銷售停滯，如未決裁決的訴訟。

一般來說，商業投資被認爲是房地產市場中風險最大的投資。與其他類型的房地產投資不同，在其他類型的房地產投資中，一個參與者通常擁有投資者的股權，商業投資吸引多個融資者，因此有多個股權參與者;由於個人投資者有自己獨特的風險概況和投資策略，在整體投資中具有重要意義，因此，有多個市場影響因素。商業房地產的參與者可能涉及個人、公司、信託、養老基金、政府和外國投資者。所涉及的股權融資也各不相同，其中包括個人私人融資、抵押融資、公共融資、政府融資、養老金融資等，這可能會影響市場波動和投資的變量。

當你期待投資香港的商業地產或你已經投資了，你需要能夠規避風險。但是，對於一個投資者來說，尤其是首次投資的投資者來說，規避風險是相當困難的。因此，投資者應準備承擔計算風險。計算風險是指投資者在投資時能夠考慮成功概率的風險。你必須瞭解與香港商業地產投資相關的風險類型的變數。你還必須研究和評估所涉及的風險。

通過了解風險的決定因素如何影響投資資產，可以減輕風險。有兩項戰略已被證明在減輕與房地產投資有關的風險方面是有效的，其中包括嚴格的監測和評估系統以及採取嚴格的監測政策。

這篇文章探討了一些可以用來降低香港房地產投資風險的措施。

嚴格的投資政策

• 在物業估值中進行盡職調查

房地產市場成功的基礎在於投資者能否準確、自信地確定在市場上交易的房地產資產的當前和未來價值。然而，對資產的準確估值永遠不應被解釋爲對市場動態的預測。商業投資中的市場動態是由市場變化決定的，這些變化涉及多個變量的組合，如市場碎片化、投資者的變化和異質資產的組合，這只是其中的一小部分。該等變量導致市場波動，並影響其週期性。因此，市場高度不可預測，認爲最好的策略是即使在對資產進行準確估值後也要採取預防措施。

避免風險的最好方法之一是仔細檢查你打算購買的房產。當然，大多數投資者在投資之前都會研究和做功課。他們必須分析不同的變量和市場影響因素，以便他們確定他們的投資組合面臨的壓力很小，風險敞口很小。然而，商業投資動態的變化可能不受所做調查的影響，仍然使投資面臨風險。你需要研究並進行徹底的物業估值工作。

物業估值屬於部署嚴格投資政策的策略。它需要在商業投資的各種變數方面具有專門知識的各種專業人員的參與。你必須引進投資經理和房地產專業經理。投資經理的職責是以促進投資組合權益價值增長的方式進行投資。他們承諾對商業投資進行調查和評估，並制定投資策略，然後再決定將資金分配到一系列投資資產的方式。另一方面，彼等全權負責管理閣下的投資資產，並根據物業估值後投資資產的表現及價值目標，提供合理意見。它們通過預測或確定入住率，幫助提高投資資產的可操作性效用。

你需要認識到，房地產估值是真正投資的第一步。如果你在這個階段出錯，你肯定會在管理你的資產盈利方面面臨困難。在這個階段，你需要很好地瞭解你的錢押在什麼上。你必須評估投資的成本效益。有可靠的專業人士在船上，你不必太擔心出錯。

• 進行適當的財務調查

商業投資需要鉅額資金，因此單一投資可能涉及多個股東。在投資之前，你需要評估所涉及的成本以及可用的融資選項。請一些專業人士來協助你進行適當的調查是謹慎的做法。目前需要兩名專業人員:一名抵押貸款經紀人和一名房地產會計。

按揭經紀人有責任提供建議，並確保按揭融資的最佳條款。他們有責任研究市場上可用的最佳融資方案，並幫助你申請和償還抵押貸款。你必須在這裏不要出錯，因爲你可能最終會被高於投資回報的利率所困。另一方面，你需要聘請一名財產會計。會計將幫助你分析和解釋財務數據，以及準備必要的財務報告和模擬，這將指導你的投資決策。他們還應該幫助你爲你的投資制定稅收策略。

會計也有助於確保你使用最合適的客觀衡量指標，如內部收益率、淨現值等，以得出投資可行性的結論。會計人員應考慮引起通貨膨脹的經濟變化、價格波動和投資資產的供求情況，確定所涉及的準確總成本。

除非您的會計師經過徹底檢查後覈實，否則不應輕易說服您相信賣方提供的任何財務文件或形式。

• 進行法律調查

商業物業可能會吸引潛在的法律風險，您在購買物業前需要意識到這些風險。你需要聯繫一位律師，他可以幫助你發現該房產所構成的任何法律威脅。你需要考慮的事情包括:

• 物業的產權和調查有任何異常
• 可能引起法律影響的潛在環境危害
• 威脅財產的侵佔
• 協議合同的不符之處
• 租戶的租約和租賃期-對於租戶租約，確保他們被審查和更新，因爲當你購買物業時，你也將購買租約。

律師有責任進行徹底的調查，以確定可能影響您投資的任何潛在法律風險。他們必須評估參與投資的其他利益攸關方，並通過確保投資在目前和將來不受法律制裁來確定投資的適當性。

律師有責任確保任何協議合同(包括租賃合同、預租賃合同、銷售合同、預售合同、租賃協議等)的完整性和準確性。他們必須確保合同和協議起草得很好，並符合所有規定。

監測系統

• 分階段策略

降低風險的最有價值的方法之一是監測和評估市場，目的是根據市場週期的階段部署分階段戰略。該策略涉及一個循序漸進的過程，以相對可控的利率/分期定期部署股權資本，而不是一次性投資全部金額。

該模型的本質是在研究市場的同時進行階段投資。每一期投資都在前者被證明是成功的之後部署。使用該方法，可以確定不同階段影響投資的指標。記住，我們說過，真正的投資風險是週期性的，因此，在計劃下一個投資模型之前，你將研究它們在不同週期中的影響。

此外，商業投資資產也有其生命週期。你需要調查和評估盈利的生命週期以及在給定週期內盈利的觸發因素。您還必須對不同生命週期中涉及的風險進行分類，並確定風險的影響因素。這個策略將幫助你操縱風險，使之對你有利。

在監測投資週期時，你需要敏銳地調查的一個變量是你的槓桿。你需要能夠確定你爲投資借來的錢是否通過提供良好的回報以及能夠爲融資服務產生了任何有意義的影響。通過不同的生命週期，試着通過評估你的房地產的權益價值來確定槓桿是否在增長。確定回報率高的時候以及市場萎縮的時候。這有助於您瞭解在不影響您獲得的融資金額的情況下退出和變現資產的最佳時機。

• 投資組合多樣化

在香港減低商業投資風險的另一重要方法是透過分散投資組合。本質上，這是通過投資於多種商業投資資產而不是單一資產來分散風險。你需要制定一個明確的投資策略，通過在你的投資組合中擁有一些資產，使你能夠分散投資中涉及的風險。建議閣下與經驗豐富的物業管理專業人士或房地產投資公司密切合作，透過收購各類資產，協助閣下管理風險。減少災難導致的負債能力有利於幫助你增加投資，而不用擔心未來的損失。

你需要有明確的目標，使你能夠在一段時間後投資於各種盈利的資產。不要把所有的雞蛋放在一個籃子裏，不管目前的投資有多賺錢。未來可能總是會改變，從而預示着你的投資的厄運，以防風險打擊，你目前的投資受到影響，從而導致巨大的損失。

在房地產資產的生命週期中，您需要監控您所收購的各種資產在市場上的表現。建立那些表現更好的和那些表現不佳的;也要建立長期看來有利可圖的資產，以及那些在當前和短期內有利可圖的資產。這將幫助你確定風險較低的資產，這些資產應該主要包括你的投資組合。

此外，記住總是清算你發現沒有盈利的資產，而不是將現金泄露給其他承諾長期回報的資產。通過這樣做，你將能夠緩衝你的全部投資，免受災難來襲時可能會降低資產價值的衝擊。

• 爲你的投資提供保險

大多數投資者犯的一個錯誤是未能確保他們的投資不受風險的影響。當然，保險費用通常會降低投資回報，但這是值得的。保險有助於緩衝您的投資，以應對可能影響投資的市場崩潰和衝擊。在災難襲擊後獲得賠償的能力是有道理的，這就是爲什麼你爲你的投資尋求全面保險至關重要的原因。

結語......

雖然房地產投資在香港賺得盆滿鉢滿，但投資者永遠不要被流氓創造的快速致富的投資機會所吸引。過於貪婪，無法在房地產投資中獲得良好回報，可能會導致挫折，因爲它不是這樣運作的。事實上，房地產投資需要大量的資金和多年的耐心，特別是在最初幾年，當投資者在房地產收支平衡之前支付融資和其他費用時，將實現負收入。這意味着，在這些年中，人們應該有一個替代的收入來源，以依賴而不是房地產財產收入。

適當的盡職調查是一個理想的工具，可以幫助您降低商業房地產投資所涉及的風險。重要的是要使用在特定領域擁有廣泛經驗的專業人員的服務。例如，如果你需要一個律師來幫助你進行法律調查，不要聘請家庭律師，但你需要具體聘請一個在土地和財產法領域有專長的律師。

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