瞭解按揭融資及其如何影響香港的物業投資

雖然普通人可能已經表達了他們的興趣，並採取了必要的步驟來投資夢想中的房子，但在香港，許多首次購房者仍然在努力通過抵押貸款爲他們的夢想中的房子融資。然而，當一個人無法滿足抵押貸款融資的30%的首付門檻時，就會出現悲哀的情況，因爲房地產價格飆升，以及與住房所有權有關的其他費用的增加，如稅收、政府印花稅、律師費用、代理佣金等。一般來說，10%爲最低按金百分比率(簽署臨時買賣合約時支付3%，兩星期後簽署正式買賣合約時支付7%)，但如此小額的按金需要你向香港按揭有限公司提供額外溢價，並證明你有能力償還所墊付的按揭融資;這適用於購買價值爲港幣400萬元或以下的房屋的人士。很難找到一個價格這麼高的好房子，除非你想買一個工作室公寓或一個臥室的房子，這可能不是理想的家庭單位。然而，你仍然可以協商一箇中間立場，並獲得支付20%首付的獨家報價，但這也需要你提供保險，以及可持續收入的證明。因此，大多數購房者通常會發現，30%的首付更友好一些。然而，隨着香港房價的迅速上漲，首付金額變得越來越昂貴，使得普通市民很難買得起一套完美的房產。

確實，貸款人可能會拒絕你的抵押貸款請求，因爲你無法在處理抵押貸款申請之前提高30%的首付。然而，即使你不能提高所需的最低存款，你也不應該擔心，因爲你仍然可以獲得良好的抵押貸款融資，以幫助投資於你夢想的房子。你可以通過獲得抵押貸款保險來投資於你的夢想之家。

香港的房地產市場正在蓬勃發展，許多人都期待着在全國各地投資。然而，在做出投資決定之前，你有必要了解與抵押貸款有關的一切，還款模式和可能涉及的其他成本。如果你沒有能力償還抵押貸款，強烈建議你不要承諾投資於房屋。簡單地說，你需要買得起房子。在全球範圍內，有幾個例子表明，人們後來不得不放棄他們的首付，讓他們的房子成爲抵押品，只是因爲他們有能力爲預定的還款提供資金。每月還款看起來有多便宜並不重要。你需要意識到未來的利率會發生變化，任何增長肯定會對你償還抵押貸款的能力產生重大影響。讓我們看看最近的例子，潛在的房主不得不放棄首付，因爲利率上升，從而增加了每月必須償還的總金額。該宗案件涉及恆基兆業地產(0012)的五名買家，他們購買工作室公寓或一居室住宅，價格由599萬港元至813萬港元。該5套住宅的總價爲3360萬港元，買家支付了5%的訂金，相當於168萬港元。與此同時，香港按揭公司提高按揭保險費用，以迴應香港金融管理局宣佈的新一輪按揭緊縮措施。這意味着付款增加，買家導致沒收他們的存款。在大多數情況下，噹噹局發現買家被允許支付微薄的定金時，他們肯定會試圖實施嚴格的指導方針。這主要是爲了緩衝房地產市場的泡沫，房地產泡沫主要是通過向有能力購買住房的人提供廉價住房來促進的。

紙牌屋

想想2007 - 2008年的另一種情況,在美國,前總統比爾·克林頓和他尋求擴大住房擁有率,特別是窮人的住房擁有率,這讓他推動了紙上薄薄的首付,他親自推動了可能影響貸款人向首次購房者和收入非常不穩定或融資選擇的窮人提供抵押貸款的方式。從一開始，這個自有住房項目就是出於善意而醞釀的。當然，克林頓總統通過提高全國住房擁有率，爲美國的貧困居民提供住房，一定是出於善意。但他犯了一個大錯。通過影響貸款機構以低息存款爲抵押提供抵押貸款，他顯然在侵蝕既定的貸款標準，而這些標準在任何時候都必須由有能力的機構監管和保障，比如監管香港按揭貸款的香港抵押貸款有限公司。因此，當克林頓總統推動廉價住房，要求人們支付很低的首付，以確保住房安全時，他顯然增加了對住房的需求。誰不想擁有自己的房子呢?然而，他的措施後來一直困擾着他，因爲他的主動成爲促成美國房地產泡沫的因素之一，並因此成爲打擊美國並在全球範圍內經歷的金融危機的重要因素。顯然，當他確實推動購買廉價住房時，對住房的需求迅速增加。這將房屋價格推高到遠遠超出範圍的水平。美國的房地產市場隨後變得炙手可熱，太有吸引力了，投資者在房地產投資上投入了數百萬美元。高房價對那些存錢買房的人有着巨大的影響，因爲隨着房價的迅速上漲，他們無法爲抵押貸款還款提供資金。結果，同樣是這些人引發了一波大規模的違約潮，最終導致了美國房地產市場的崩潰。市場崩潰導致了一波毀滅性的止贖潮，迫使大多數房主離開了他們的房子，其中一些人甚至在克林頓總統擔保之前就已經擔保了他們的房子，但仍然在爲他們的抵押貸款提供資金。這一波喪失抵押品贖回權的毀滅性影響和最終的市場崩潰在很大程度上導致了2008年的美國金融危機，這場危機對全球產生了影響，甚至在香港也能感受到。當然，我們都可以說，儘管克林頓總統在他的良心背後有一個很好的倡議，但他獨特地受到動機盲視的指導，導致他向那些本來就應該有機會買房的人推廣住房。

這些就是爲什麼你永遠不應該在很明顯你負擔不起房產的資金時就匆忙購買房產的原因。你寧願租房，把你的存款投資在另一個有利可圖的企業。對於那些有能力爲創業融資的人來說，擁有住房應該是一種投資。雖然最低首付是10%，但如果你能支付至少25%-30%就更好了。請注意，支付較高的存款，如30%是相當有益的，因爲它使你獲得抵押融資，這比你付出20%吸引的利率相對較低。記住，利率最終會增加購買房屋的總成本，因此你應該試圖尋求吸引較低利率的融資。這並不意味着你不應該有動力在炙手可熱的香港樓市買房。讓我們來看看一些可以幫助你今天在香港擁有住房的選擇。

瞭解抵押貸款保險

抵押貸款保險通常是貸款人要求的，通過只支付你想投資的房子價值的10%的最低首付款來幫助你有資格獲得抵押貸款融資。這是一個很好的策略，可以幫助你儘早投資於你夢想中的房子，而不必等待很長時間來節省所需的30%的首付。按揭保險通常被稱爲保費，應向香港按揭有限公司提供。

關於抵押貸款保險最令人興奮的事情是，它不僅幫助你獲得所需的融資，而且你仍然可以享受與那些能夠獲得所需首付30%的人相同的利率。這意味着你將有機會投資香港房地產，而不必緊張地支付款項。

抵押貸款保險也通常稱爲抵押貸款保險或抵押違約保險，你的貸款人需要幫助他們免受任何可能導致你的抵押貸款違約或其他損失(如取消抵押品贖回權)的事件的影響。一些貸款機構將通過支付所需的保費爲你提供抵押貸款保險，並最終將保費成本轉嫁給你的抵押貸款付款。你可以選擇一次性付清抵押貸款保險費用，或在每月抵押貸款還款中分配保費。如果抵押貸款保險付款在你的抵押貸款還款中分配，那麼你將在更多的月內償還抵押貸款，以支付涉及的總成本。總體而言，它使您能夠負擔得起投資於您的夢想家園，使您有可能成爲多倫多房地產的一部分。

確定抵押貸款保險的成本

抵押貸款保險金額通常由你申請的抵押貸款融資的實際價格和你能夠籌集的首次抵押貸款首付金額決定。

重要的是，不要將抵押貸款保險與其他與抵押貸款有關的保險類型混淆，例如抵押貸款人壽保險，該保險是爲了在房主死亡的情況下爲他/她提供幫助。

因此，建議你與你的貸款人諮詢或尋求按揭專業人士的服務，以幫助你更好地瞭解按揭保險的範圍，並決定哪種範圍更適合你的按揭需求。

如果你沒有30%的首付，你必須考慮獲得抵押貸款保險，以幫助你有資格爲你的房子申請抵押貸款。這讓你很容易在香港投資你的夢想之家。

房地產行業常見的抵押融資類型

房地產投資需要大量的融資，投資者才能確保他/她想要的財產。因此，普通投資者不可能在不與貸款人接觸的情況下籌集到有利可圖的房地產投資所需的資金。

然而，投資者必須清楚地瞭解各種可用的融資選擇，以便在吸引有利還款率的同時，選擇能夠充分滿足投資的類型。作爲一個潛在的房主，你需要確定最適用的抵押貸款融資選項，這將有利於你的投資。你需要確定財務的合適性。這意味着，你的第一步是概述你真正想要的房子的計劃。這裏有一些可以幫助你做一個財務決定，爲你的房屋所有權項目的問題。

你是否需要購買已經建成的房子?

你打算獲得土地並開發自己的家園嗎?

與購買成品相比，開發自己的產品能節省多少成本?

在獲得資金購買已建成的房屋時，會產生什麼額外費用?

在啓動自己的建築工程時，是否有任何額外的費用?

你有什麼個人偏好，在你想部署定製你的家時嗎?

市場上銷售的已完工房屋是否符合質量標準?

這些問題可以幫助你對未來的房屋所有權戰略做出正確的決定，因此指導你尋找最好的抵押貸款融資是可持續的，爲你的房屋所有權項目。與當地的房地產經紀人談談，看看什麼是對你和你的家人最好的選擇，這總是一個好主意。

香港可供選擇的按揭融資方案包括:

建設信貸或貸款

開發房地產的投資者可以獲得這種類型的融資。該等融資可於在建期間以特定貨幣形式提供，而於建設項目完成後，貸款轉爲按揭以特定貨幣形式償還。

如果您已決定建造自己的房屋，此信貸融資是合適的。最重要的是，在您決定使用該選項之前，您必須評估您將在項目中產生的總成本。這意味着你需要與開發者、設計師、工程師、監管機構等進行接觸，以便評估所需的總金額。然而，這裏的優勢是貸款是以特定貨幣形式提供的，這清楚地表明，您仍然將獲得項目融資所需的金額。然而，請記住，瞭解將產生的總成本是合適的，以幫助您確定這項事業是否值得。記住，在一天結束的時候，你仍然需要償還抵押貸款。因此，你不應該因爲你可以獲得建造夢想之家的資金，而僅僅因爲你沒有進行必要的良好計算而最終陷入鉅額債務而不知所措。

房屋淨值貸款

這是一種信貸，房主利用房地產的實際權益作爲抵押品，爲房屋裝修獲得額外的融資。有時，投資者會用它來購買另一套住房。房屋的權益通常是房屋的現值與該物業尚未償還的債務之間的差額，即房屋的市場價格減去尚未償還的抵押貸款總額。

如果你已經有了另一個家或財產，並且你已經償還了幾乎全部的抵押貸款，這種融資類型是合適的。舉例來說,假如你的房屋現時市值爲港萬幣1000元(當然餘下的按揭還款可能會受日後利率變動的影響,因此可能會有多或少的變動),而你的按揭還款總額約爲港萬幣200元,那麼你的房屋淨值爲港萬幣800元。這意味着你可以獲得相當於800萬港元的資金，用於購買另一項物業。

房屋權益貸款是受歡迎的，因爲它是最容易獲得的，因爲你抵押了你現在的房子，因此你的違約風險很低，貸款人肯定願意以極具競爭力和廉價的利率提供貸款，而不是利率，如果你選擇使用相同的房子作爲抵押品，可以應用的個人貸款。然而，建議你永遠不要用房屋淨值貸款來資助你的個人開支。貸款只能用於房地產投資。

記住,你還可以獲得一個小房屋淨值貸款進行改造,增加價值,如果你期待賣房子好利潤,例如從我們上面的例子中,如果你有一個買家願意購買房子比如1700萬港元,但買方堅持你需要做一些結構性調整成本的房子總共比如200萬港元,您可以獲得一個小的融資200萬港元。財務會幫助你裝修房子，當你把裝修成本加到房子的市場價值從1000萬港元到1200萬港元，你最終會意識到你已經賺了1000萬港元，甚至不計算最初購買房子的利潤，這肯定是很低的。

一攬子抵押

這是一種涵蓋多個項目的融資方式。該信貸之所以受歡迎，是因爲它附帶了部分解除條款，使投資者能夠在出售單一物業時單獨解除附屬於該物業的留置權，以便僅將該物業實現的部分銷售支付給金融家。這種情況一直持續到所有財產都被出售爲止。

如果你是一個專門購買大片土地的大型投資者，這筆貸款是完美的;將土地細分成小塊，建造房屋，然後一次出售一小塊一小塊的房產。如上所述，融資之所以有吸引力，是因爲在出售單個包裹後，您不需要將所有銷售收入匯出，以清算貸款。相反，你可以通過支付一定比例的收益來實現利潤，剩下的是你給銀行的利潤。

一攬子抵押貸款

這是一種包括傢俱等個人財產的融資，這些財產與房地產財產一起出售。這筆貸款對於希望購買已裝修房屋的人來說是理想的。

如果你個人偏好超現代的家庭傢俱、配件和相當昂貴的高級消費和電子產品，這個金融是合適的。記住，擁有一個家只是一步，而佈置一個家是另一步。有些傢俱太貴了，買不起，如果你等不及存錢買它們，爲什麼不申請這樣的融資。

活期按揭這是一種可以比正常情況下提前支付而不招致任何罰款的融資方式。通常情況下，提前還款會招致提前還款罰款，但在這種情況下，借款人永遠不會被收取罰款。

這筆貸款沒有什麼特別之處，因爲它就像正常的抵押貸款一樣，除了它有一個條款，允許你提前償還貸款。你需要知道的一件事是，貸款人提供融資的目的是以融資收取的利率的形式賺取利潤。因此，大多數貸款人都希望你不要提前還款，因爲你肯定會降低利率，從而降低他們的盈利能力。貸款人通過懲罰任何提前付款來阻止提前付款。然而，時代可能會改變，你的收入可能會突然增加，也許你甚至有獎金或冒險進入一個利潤豐厚的業務，因此你發現自己每個月都有更多的錢，因此你可能會考慮增加你的還款金額，以便你可以更早地完成支付信貸。在這種情況下，這種抵押貸款將是有益的。不過，你不必擔心，因爲如今在香港，很少能找到懲罰提前還款的貸款機構。

有限制的開放式的抵押貸款

這是一種融資方式，信貸可以重新開放，並以已經支付的部分貸款爲抵押借款。因此，如果借款人支付了部分抵押貸款，就有權申請一定限額的新信貸。

當你需要一些額外的錢來對你目前的房子進行一些調整，但你還沒有完成抵押貸款的服務時，融資是合適的。在某種程度上，這與房屋淨值相似，但在這種情況下，貸款是根據你已經償還的金額以及你的還款行爲，如及時還款。

售後回租這不是信貸，但可以用作融資來源。在售後回租中，物業投資者將物業出售給另一投資者，並同意根據租約繼續留在物業內。因此，投資者獲得了他需要的融資，但作爲新的房地產買家的租戶。

這在你尋求融資購買另一處房產，並希望避免從銀行貸款時因利率和其他費用而產生的額外費用的情況下很常見。

最後的結語......

重要的是，你要知道，你最終將被要求償還你購買房地產所獲得的融資。因此，一定要制定一個清晰的計劃，說明你將如何支付這筆款項。你需要仔細檢查你目前的收入，確定它有多安全，並制定一個具體的備選項，以保護你在未來可能發生的最壞的情況下。例如，你可能在貸款幾年後就失去了工作，因此你可能負擔不起還款。你需要確定你能做些什麼來解決這種情況。總之，我將重申，如果你未來無法支付款項，你永遠不應該考慮獲得資金來擁有住房。

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