在安閣物業實習的旅程

投資帶來回報，對於夏洛特（Charlotte Aerts）在安閣物業工作的的 6 個月期間是一個明顯的例子。這位年輕的商科學生積極從事香港豪華房屋買賣地產代理，為她在倫敦經濟學院攻讀MBA奠定了基礎。第一周我們向她介紹了一個商業組織的框架，同事如何團結合作一起應對客戶需求，以及後台的運作。

夏洛特幫助每個部門經理提供研究報告和自製的材料，市場營銷、公共關係、會計和商業分析佔據了她工作的大部分時間。在實習期間，她大量參與製作表格程式，財務分析和財務預測成爲她主要的工作目標。與來自不同國家的客戶接觸，拓寬了她的人脈和服務技巧。她亦都與部門主管持續溝通，這有助她全面發展。

夏洛特在倫敦政治經濟學院的論文結合她在實習期間獲得的第一手房地產知識，研究了家庭收入、人口和土地供應等因素之間的關係。土地供應限制以致供不應求通常被認為是導致房價上漲的主要原因，。試想一下，我們有多少次看到孩子們為了幾個玩具而打架？夏洛特的論文發現，供應的小幅增加不會顯著影響房價。

對於所有人來說，看著香港近期的樓價飆升，應該快到頂點。隨著美國近期收緊利率，香港與美聯儲貨幣掛鉤的情況下，決策更加謹慎，導致房地產價格停滯不前。此外，專家指出，2016 年普遍的住宅物業價格將下跌 5-10%，而豪宅價格將下跌 0-5%。而元朗等熱門住宅區的供應增加超過需求。這遏制了近年樓價上漲的勢頭，為之前有興趣買樓人士提供了機會。

夏洛特的研究發現，香港政府通過公開拍賣、招標或條約授予的方式出租土地來嚴格控制房地產價格。可是只有 6.9% 用於住宅方面，再加上管理土地重建，由此可以看到已經供不應求的住宅物業的價格是如何被操縱的。

儘管香港是自由經濟體系，但政府仍需採取嚴格的三管齊下措施遏制投機活動，包括：引入/改變印花稅稅率、改變土地/補貼房屋供應，以及實施新的抵押融資的法例。夏洛特與安閣物業負責人克里斯(Chris)表示，儘管政府已經有效地實施了干預方法（即改變土地供應和補貼房屋供應），但仍有改進空間。

夏洛特 2015 年第一季度的統計結果表示，中國投資者還沒有完成房地產收購。克里斯同樣預測，只有當供過於求時，香港的樓價才會發生顯著變化。

在安閣物業實習似乎是一個遙不可及的想法，但在多元化和國際化的工作經驗令夏洛特獲得基礎和技能，為她未來的成功奠定了基礎。

最後，她總結說，房地產行業是獨一無二的，許多不同的因素會影響價格，超出了傳統的供求理論。

如果您有興趣閱讀夏洛特論文的完整版，請點擊此鏈接下載 bit.ly/1U8Xh1L

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