如何保護您的房地產投資免受房地產泡沫的影響

1997年，當香港因爲從中國迴歸而沉浸在慶祝情緒中時，一場毀滅性的房地產市場崩盤打擊了房地產行業。房地產泡沫最有可能是由亞洲金融危機引發的，儘管其他經濟失衡也在危機中發揮了作用。房地產泡沫對房地產投資者來說是毀滅性的，因爲它引發了房地產價值下降60%-70%，並持續了6年，政府努力對抗通貨緊縮，其受損的經濟糾正房地產崩盤。

無論房地產市場多麼繁榮，沒有一個房地產市場能夠免受房地產崩盤的影響。正如經濟疲軟在房地產泡沫中發揮着主要作用一樣，房地產供需失衡等其他因素也可能導致泡沫。在香港，在首次經歷泡沫的1997年，住房的需求和供應之間存在巨大的不平衡。正是在這一年,政府推出了通過新制定的房屋所有權計劃每年向其公民提供85000個廉價和補貼住房單位的計劃。當然，鑑於人口衆多，市場蓬勃發展，這些住房單元似乎沒有對該行業構成任何危險。然而，在修正香港房屋指數之前，住房計劃必須在延長低迷期方面產生直接影響。

今天，香港的房地產市場再次充滿活力。全國各地房地產的名義過程和價值都相對有吸引力。然而，儘管房地產市場似乎是投資房地產的理想之地，但你在投資時需要謹慎。你必須警惕萬一房地產市場崩潰，你可能面臨的損失和不便。

房地產市場崩潰的影響

當房地產市場繁榮時，投資者對投資充滿信心，因爲對高違約率的畏懼，他們的房地產相對於住房所有權的權益更高。

因此，房主很難償還抵押貸款，導致信用違約率很高。那些仍然能夠償還抵押貸款的人通常感到處於不利地位，因爲房地產崩盤降低了房地產的價值，因此抵押貸款付款和其他未償信貸付款可能遠遠超過房地產的實際市場價值。這導致該物業的負權益。

最糟糕的情況是，房地產市場的崩潰也會對經濟產生毀滅性的影響，通常會導致經濟停滯或失業率上升。這兩者，以及其他因素，可能會進一步抑制房地產泡沫，阻礙市場復甦，因爲消費需求將較低，通貨緊縮率將上升，因此市場可能需要數年時間才能復甦。持續了6年的香港房地產市場泡沫就是這樣。

每一項投資都容易產生泡沫，這通常會給投資者帶來巨大的損失。在房地產領域，當投資價格大幅下跌，讓投資者揹負的鉅額抵押貸款債務超過了房屋的價值時，泡沫就會出現。這通常是由抵押貸款利率上升引起的，並在泡沫破裂時導致喪失抵押品贖回權。

這些原則應該指導你的房地產投資旅程

香港的房地產行業目前可能具有吸引力。這並不能使它免受市場崩盤的影響，過去充滿活力的房地產市場受到香港和全球各地崩盤的影響就證明了這一點。你需要意識到，潛在投資者每天都被投資建議和指導方針轟炸，如果你考慮到經濟和市場的變化，這些建議和指導方針可能不會起作用。因此，該等建議可能具有誤導性，導致錯誤的投資決策。

以下是一些建議，或者你可以稱之爲人們會輕信的神話，它們可能會導致巨大的損失。

• 房地產投資是可靠的，永遠不會虧損

這是一種被誤導了很長時間的建議。兜售這一建議的人通常會捕食那些首次擁有房地產的投資者。

然而，1997年房地產泡沫和崩潰開始困擾房地產市場時，那些在市場上的投資者將證明，房地產投資可能會產生損失。

因此，投資者應進行盡職調查，廣泛諮詢最佳投資機會，從長遠來看，這些機會將產生積極回報和稅收優惠，同時使投資者能夠從房地產增值中建立大量股權。

• 閣下毋須就物業投資取得融資

一個通常被忽視的事實是，房地產涉及大量的融資。因此，投資者不應該相信他們可以在沒有資金來源的情況下成功投資的建議。如果沒有正確的融資，投資者很容易在中途停滯不前，這令人沮喪。因此，投資者應該尋求一個提供最低利率的良好融資來源。

• 商業地產提供了最好的投資機會

這是許多投資者相信的另一條錯誤建議。相反，商業房地產不像住宅房地產投資那樣容易運營和管理盈利。後者與商業地產不同，易於理解、操作和管理。商業物業通常會吸引許多費用和運營成本，這些費用和運營成本可以利用相當多的回報，因此產生的利潤與住宅物業相比太少或根本沒有利潤。

• 你可以在diy投資上獲得成功

雖然這在某種程度上是正確的，但它對經驗豐富的投資者最有效。否則，投資者將需要幾個方面的建議來做出良好的投資決策。這些方包括抵押貸款經紀人，以找到適合你投資的最佳融資，財務顧問可以確定通脹和你的投資可能面臨的其他財務影響，律師、會計師和房地產專家，以幫助你衡量你的房地產的升值或貶值。這些人可以幫助你在一個將產生良好投資回報的房地產上做出明智的決定。

如果在投資前觀察到盡職調查，投資者可以防止自己受到泡沫的影響。以下是可以採取的預防措施，以防止投資者在房地產投資中崩潰。你應該採取各種措施來防止自己的財產崩潰。

• 投資時一定要付首付款

毫無疑問，如果你付不起房子的押金，你就不會放心地每月支付押金。謹慎的做法是，至少爲房子的總成本支付20%的押金。然而，香港的千禧一代和中產階級收入階層卻受到了擁屋趨勢的影響。大多數人都在自己建造房子，即使他們付不起首期存款。在這種情況下，房地產市場崩潰的影響可能是嚴厲和更具破壞性的，因爲房地產的權益將太低。

此外，無法支付首次存款是一個明確的指標，表明你目前沒有更好的擁有住房的地位。有一個清晰的計劃是至關重要的，你將如何籌集/儲蓄現金爲首次存款，以及你將如何支付抵押貸款。

一個萬無一失的計劃將幫助你對投資有信心，並將有助於減輕相關的風險，因爲當領導者可能因爲高槓杆而避免貸款時，你仍然有償還抵押貸款的方法，因此你不會違約。

• 永遠不要用房屋淨值信用購買個人物品

有時，你可能會被個人購買的需要帶走，如果你沒有現金這樣做，你可能會被誘惑使用房屋權益信貸來購買。這是一個糟糕的決定，最終可能會讓你無法按時支付房地產信貸。有時，你可能會有經濟困難，並試圖使用房屋淨值來獲得資金，以滿足學費和其他個人問題。這是不可取的，因爲如果在你還沒有償還你獲得的貸款時發生泡沫，獲得貸款以促進其他個人事務可能會阻礙你獲得另一個融資選項。

此外，雖然傢俱和配件通常被認爲是家裏的一部分，但你需要爲你在這些物品上的花費設定一個上限。通過購買高端傢俱和其他配件來使你的家現代化的需要不應該誘使你在這些項目上花費房屋資產。

現代傢俱和裝修可能相當昂貴，因此它們可能會佔據房屋權益的相當大份額，從而大大降低你償還抵押貸款的能力。因此，如果出現房地產泡沫，你將面臨低股本房屋的巨大負擔，以及無法爲房屋獲得融資的前景，最終可能導致違約。明智地使用房屋淨值總是明智的。如果你必須使用它作爲抵押品來獲得融資，那麼就這樣做，以進一步償還你的住房投資到期的未償款項。

通過保護你的房屋權益，始終保護你的房屋所有權免受房地產泡沫的影響。

在投資之前，研究並深入瞭解市場

幫助你保護你的投資免受房地產崩盤影響的一個重要步驟是對市場有深刻的瞭解。在投資前，你必須研究香港的市場趨勢、消費模式和經濟狀況。今年早些時候(2017年5月)，房地產行業的專家發出了一些早期警告，暗示房地產泡沫可能迫在眉睫，這是一個令人不安的市場跡象。

研究市場的另一個重要意義是讓你在投資前三思而後行。在繁榮時期，當房地產市場穩定時，你可能會有投資的衝動。然而，在你接受任何報價之前，重要的是要確定市場的吸引力會持續多久。你需要記住，房地產投資需要耐心，因此你的資本可能會比你最初預期的要長得多。而且，當你有一個難以移動的財產幫助你時，你不需要毫不知情。

通過了解市場，你將能夠做出合理的決定，對你的投資產生積極影響。例如，對香港不同地區不同房地產市場的深入研究顯示，投資新興和年輕的綠色市場比投資成熟市場更可取

• 如果你的信用評分很差，不要選擇住房融資

不良信用評分通常會吸引更高的利率。如果你的信用評分很差，在你考慮爲你的家獲得資金之前，你首先自然地修復你的信用評分是很重要的。這有助於保護你不必支付更高的利率。你需要記住，利率通常會使獲得的融資的總成本膨脹，因此更高的利率將對償還的融資總額產生巨大影響。此外，如今，監管當局正在收緊監管，通過推出針對違約者和不良信用者的新政策，尋求緩解貸款機構的信貸風險。這意味着，如果未來出臺進一步的政策，試圖提高向信用評分不良的人提供的信貸便利的利率，可能會對你不利。因此，你最終會償還比你最初預期的更高的金額，這進一步減少了你的投資回報。

• 如果你確定你會在裏面住上幾年，就買一套房子

投資於房屋的成本通常需要幾年的時間才能收回和收支平衡。因此，如果你不打算在最初幾年裏住在家裏，然後你就可以收回投資成本，那麼你不需要在家裏投資。你寧願考慮租房的選擇，除非你投資於你打算稍後轉售的房子。

• 如果你買不起你想要的房子，就不要投資

許多住房投資者通常依賴抵押貸款機構和房地產經紀人的建議來計算他們能夠負擔的住房價值。這是一個很好的建議，但在大多數情況下，它永遠不會奏效。你寧願做預算，估計你可能會發生的未來開支，這樣你就可以決定你將要負擔的房子的價值。未來需要考慮的一些開支包括利率上升、引入新的法定費用和收費以及任何潛在的收入減少。後者不是一項支出，但它最終會影響你從收入中扣除支出後剩下的錢。你還應該考慮到未來不得不承擔一些新的個人開支的可能性，例如你可能要爲你的孩子支付的學校費用，生活費用的上漲等。通過將這些費用考慮在內，你在一個位置上，以確定將剩下什麼來滿足住房股權融資付款。

你需要記住，未來無法爲你的抵押貸款還款提供資金可能會導致你的財產喪失抵押品贖回權，在這種情況下，你將喪失你已經支付的抵押貸款首付，以及被趕出家園。這就是2008年發生在美國的情況，當時買不起房子的人大量涌入，以獲得低成本的抵押貸款，這些抵押貸款是通過一項旨在提高美國全國住房擁有率的政府指令推出的。廉價的抵押貸款只要求對房屋價值的5%的存款，這導致對住房所有權的需求增加，最終導致房地產價格的上漲。最終，這導致了大規模的市場崩潰，因爲那些接受抵押貸款的人後來無力償還貸款。因此，確保你有能力購買房屋。

結語......

在考慮房地產投資之前，進行盡職調查一直是最重要的。這是因爲房地產投資需要一段時間才能完成付款，如果付款不現實，你不想在付款方面緊張。

如欲瞭解更多有關物業投資的資料或建議，請聯絡香港本地的房地產經紀公司。如果您想在香港投資豪宅,請聯Engel & Volkers系,以獲得更多有關香港最佳地區的最佳物業的信息。